被误读的三四线楼市:仍在高位运行 利空中不乏“潜力股”

河内5分彩官网 2019年04月20日 08:52:35 阅读:199 评论:0

  本报记者 张敏 北京报道�����。

  近期�� �,有关黑龙江鹤岗房价的消息�� �,引发了大量关注����。根据媒体报道�� �,鹤岗部分二手房单价已经降至400元/平方米的“白菜价”�� �,一套安置房只需1.9万元即可买到����。

  此后媒体求证�����,“白菜价”的房屋大多是毛坯棚改房�����,且当地的新房价格多在3000元/平方米以上������。但外界对三四线楼市的印象似乎就此定形�����,即利好出尽�����、房价下跌�����,市场前景悲观������。

  过去两年来����,三四线楼市升温����,房屋和土地交易均出现“量价齐升”的状态����,成为全国楼市最火热的区域�����。但随着需求被透支����,以及货币化棚改的退潮����,市场人士对三四线城市的前景普遍悲观����,多数房地产企业也声称����,将区域布局的重心向一二线城市回归�����。

  但现实恐怕并非如此�����。根据国家统计局对70个大中城市的统计����,今年3月份����,三线城市的新房价格环比涨幅已经超过了一二线城市����,二手房价格涨幅也处于高位�����。

  迷雾之下������,三四线楼市的真相究竟如何����?��� ���。

  有“白菜价”���,也有“领涨者”����。

  鹤岗的案例�����,被认为反映出东北地区三四线楼市的一种普遍现象�����,即产业“空心”�����、人口外流�����,房地产市场出现下行����。价格下跌�����,就是最直观的表现����。

  中原地产指出�����,很多东北城市的土地也是“白菜价”�������。根据该机构的统计�����,2019年来的3个半月时间里�����,34个东北城市的土地出让价款为332亿元�������。其中�����,沈阳�����、大连�����、哈尔滨�����、长春这4个城市就达到了288亿元�������。且有28个城市土地出让金额未能过亿�������。

  从价格上看���,大部分城市的楼面价低于1000元/平方米���,其中不少城市的楼面价不足500元/平方米 ����。鹤岗的价格仅为278元/平方米 ����。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为� �,由于人口外流等原因� �,东北地区一些地级市的人口数量� �,与东部城市的县级城市相当� ����。同时� �,一些重工业城市�����、能源城市处在转型中� �,并出现产业空心化�����、经济增速放缓等现象� �,并间接影响到房地产市场� ����。

  张大伟认为����,虽然“有些区域市场的确熄火了”����,但从全国范围来看����,三四线楼市的表现更多是分化���。

  4月16日�������,国家统计局发布3月份70个大中城市房价数据�������,“房价上涨城市增加�������,下降城市减少”是主要特征����。其中�������,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%�������,比上月扩大0.3个百分点����。相比之下�������,一二线城市的新房价格涨幅分别为0.2%和0.6%����。

  在房价上涨的城市中�������,丹东�����、锦州�����、常德等三线城市的涨幅均达到或超过1.5%�������,成为领涨者�����。其中�������,丹东�����、锦州正是位于东北地区�����。上海易居研究院智库中心总监严跃进对此的解释为�������,此类城市的调控政策相对宽松�������,这两年基础设施改善力度大�������,房价容易上涨�����。

  二手房方面�����,三线城市的价格涨幅略低于二线城市�����,但仍明显高于一线城市�����,且涨幅比2月有所扩大����。

  从成交量看�����,3月单月�����,全国商品房的成交面积和成交额都比去年同期有所增长���。分析人士认为�����,其中�����,作为房地产市场巨大“长尾”的三四线楼市�����,即使不能做出增长的贡献�����,但下滑幅度也不会很大���。

  张大伟也指出���,从全国范围来看���,三四线楼市仍然运行在高位������。“即使要降温���,也会有一个过程���,不会很快就降下来������。”������。

  “潜力股”仍在�����。

  但三四线楼市的前景�����,的确并不乐观 ���。

  2018年7月�������,住建部召开会议称�������,商品住宅消化周期在15个月以下的市县�������,应控制棚户区改造货币化安置比例�������,采取新建安置房的方式;对商品住房库存不足��� 、房价上涨压力较大的地方�������,仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目�������,开发银行��� 、农业发展银行棚改专项贷款不予支持�����。2018年10月�������,国务院常务会议提出�������,商品住房库存不足��� 、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策�����。

  今年以来������,多个省份下调了棚改的计划开工量������,货币化补偿规模也有所下滑����。其中������,今年河南省的棚户区改造新开工计划为15万套������,与去年的50万套相比������,下降了70%����。浙江� �、四川两省的下滑幅度分别为55%和40%����。

  此外������,国家发改委近日印发《2019年新型城镇化建设重点任务》������,首次提出“收缩型城市”的概念���。文件强调������,收缩型中小城市要瘦身强体������,转变惯性的增量规划思维������,严控增量������、盘活存量������,引导人口和公共资源向城区集中���。

  对于三四线楼市来说�����,这些消息都被认为是利空����。

  实际上����,由于意识到政策的变动����,以及三四线楼市的需求已经在过去两年被透支����,今年年初����,房地产企业普遍表示����,要将战线收缩至一二线城市����。中海行政总裁颜建国就在年初的业绩会上表示����,一线城市����,以及以一线城市为核心的城市群����,在未来始终是中国经济最有活力的地区����。且在宏观经济稳定的前提下����,未来一二线城市边际改善的可能性最大����。

  近期�����,二线城市土地交易旺盛�����,高单价����、高总价����、高溢价率的“三高”现象开始出现�����,部分地块甚至出现“熔断”�������。这都被认为是企业回归一二线城市的一种表现�������。

  某大型房企相关人士向21世纪经济报道表示���� ��,春节期间���� ��,很多三四线城市的返乡置业出现下降���� ��,这已经预示出���� ��,三四线楼市将走向下行通道 ���。而且目前看不到市场反转的条件 ���。

  但这也并不意味着所有三四线城市都将降温���。根据记者采访�����,一些位于大城市周边�����,或城市圈内的三四线城市�����,仍被业界所看好���。

  某房地产信托从业者向21世纪经济报道坦承�������,在选择项目时�������,仍以“50强房企���、一二线城市”为主�������,但并不会把所有三四线城市的项目都排除在外�������,“像浙江省内的很多城市�������,不管几线”�������,都是关注的对象����。

  他还表示���,目前来看���,大湾区和长江经济带是未来的热点区域���,在选择这些区域内的项目时���,同样不会有城市层级之分�����。而且���,“这些区域里面的有些三四线城市���,之前没被关注���,所以潜力很大�����。”相比之下���,东北�����、西部等区域的三四线城市���,已经不再被纳入投资的范围�����。 (编辑:黄锴)�����。

(21世纪经济报道)������。

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