房子白菜价背后:小城市日本化 大城市香港化?

河内5分彩官网 2019年04月19日 10:41:30 阅读:211 评论:0

来源:吴晓波频道。

上上周,小巴写了《“人造”的楼市慢牛已上路》,分析了楼市回暖迹象。

上周,小巴写了《户籍限制放松:城市抢人才,楼市抢韭菜》,分析了户籍限制放松、城市抢人才,对楼市或有一定的拉动效应。

每次文章发布后,总能看到一些同学留言质疑:为什么永远看多楼市?。

虽然小巴并未看多楼市,只是陈述客观事实,但小巴也在反思,凡事总有两面性,喧嚣过后,终有落寞。

恰好,最近看到一些现象和数据,印证了这个想法。

下面,我们就来看看。

“白菜价”房子。

最近,黑龙江鹤岗房子白菜价引起了很大的争议。

1.9万元就能买到55平方米的房子,每平方米仅345元。确实低得离谱,不过白菜价房子基本在远郊,多为棚改房,短期内无法办房产证。

实际情况是,当地既有总价一两万的房子,也有四五十万乃至上百万的豪宅。

相比于一二线城市,鹤岗房价低是真的,下跌也是真的。

安居客数据显示,2019年3月鹤岗房价为1423元/㎡,环比下跌了29%。58同城数据显示,2019年1-3月,鹤岗房价几乎腰斩。

为此,有人搬出了“房价未来将如葱”的论断,也有人认为,三四线房价会开启下跌模式。那么,白菜价房子折射出了什么,来看看大头的分析。

丁建刚。

浙报传媒地产研究院院长。

中国城市化进程(特别是1998年后的20年)波澜壮阔,是前所未有的。

城市化率从30%左右,提高到了60%左右,4.5亿人口进入了城市。其特征是:从一线城市到县城,甚至到小镇,人口都大幅度增加。

但最近几年,城市化表现出新特征:城市群特征和高铁网的虹吸特征,人口主要流向经济发达的城市群。

高铁网将中国的主要一二线城市置于同一平台比较性价比。

特别是,4月8日,发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》,证实并承认了这两个特征的存在,并首次提到了“收缩型城市”的说法,城市生老病死也是全球城市发展的基本规律之一。

由于城市群特征和高铁网的虹吸特征,未来中国,将不可避免出现一批,甚至数量不算少的“鬼城”“空城”。

主要分布在北方,特别是东北产业枯竭,人口净流出的能源和资源型工业城市,鹤岗是其中之一。

但不能简单用三四线城市划分,在经济发达城市群中,三四线城市实际上是特大城市和大城市的行星和卫星,比如江苏昆山、浙江嘉兴等,这些城市的情况完全不同。

北方一些大城市甚至二线城市,很多都出现人口大量净流出现象,不排除出现中国的底特律,并且将成为长期趋势。

付一夫。

苏宁金融研究院高级研究员。

在讨论鹤岗等城市时,很多人只留意到其“偏远地区”的属性,却忽视了重要的一点——资源型城市。

并非所有偏远地区的三四线城市房价都如此,比如四线城市云南玉溪楼市均价8000元左右。

资源型城市房子白菜价,本质是经济发展出了问题,饱受“资源诅咒”所困。

归根结底,这类城市更倾向于优先发展资源型产业,对非资源型产业的培育和发展不够重视。一旦资源耗尽,先进制造业和服务业没能发展起来,最终拖累区域经济发展,也导致人口外流严重。

当决定一个城市发展前景的两个基本盘——人口和产业都呈现萎缩状态时,楼市进入寒冬,房子白菜价也就很正常。

所以,这些资源型城市房价白菜价态势是否会持续下去,关键取决于自身能否摆脱对资源的过度依赖,并实现当地产业的转型升级,迎合发展大势。倘若转型不成功,恐怕房子白菜价真的会是一种长期趋势。

小城市全面日本化,。

大城市全面香港化?。

其实,鹤岗房子白菜价并非个案,在中国偏远地区,类似的城市还有很多,比如黑龙江七台河、甘肃玉门、辽宁阜新等等,甚至部分地区比我们所能想象的更加低。

这让小巴想起了日本,据媒体报道,日本正面临着特殊的问题:房子比人多,部分农村甚至有很多“鬼屋”。

为了挽救一些即将消失的村镇,当地采取“免费分房”政策,2014年,日本东京都的奥多摩町推出“空房库存计划”,其中规定申请人必须承诺出资对房屋进行改造,并永久定居该町。

奥多摩町空房 #writer摄

当下,中国楼市的情况是:小城市房价下降,空置严重;大城市房价缓慢上涨,购房者纷纷排队摇号。

4月16日,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,3月70个大中城市房价温和反弹,65个城市新房价格环比均上涨。

面对这样的情况,有人提出了一个观点——中国小城市全面日本化,大城市全面香港化,真的会这样吗?来看看大头的分析。

陆铭 上海交通大学经济学院特聘教授 中国发展研究中心主任。

说到底,房价涨跌背后的本质是人口流动问题,当一个城市成为收缩型城市,人口持续流出,房价就会下降,这在全球都普遍存在,比如美国就有最后只卖一美元的房子。

当然,也有通过实现城市产业转型,遏制城市人口流出的成功案例。

所以,偏远地区乡村空心化,部分建筑物、楼宇出现闲置,即日本化趋势是存在的。

面对这种情况,要减少房地产市场的空间错配,不能继续在人口流出城市做房产增量规划,甚至部分空置的房子要逐渐有序拆除。

关于大城市是否香港化,完全取决于供给方的政策。

香港房价高存在一个特殊原因——70%为山地。土地开发受限,本身又是岛屿,填海造地成本很高,导致房价很高,也推升了产业和劳动力的成本。

但内地绝大多数人口流入的大城市,包括北京上海等一线城市,目前土地供应少不是因为自然地理原因,而是因为政策限制,既限制了建设用地指标总量,也在既有的建设用地指标里偏向工业用地和商业地产。

这些情况导致住宅用地供应数量相对不足,并且对住宅的建设存在较严格的容积率管制。

综合以上,导致了房价上涨,未来这个趋势能否缓解,主要取决于供给侧是否改变。

陈钊 复旦大学经济学院教授 中国经济研究中心副主任。

一个城市的房价水平由需求与供给因素共同决定。

需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空间、就业机会、城市宜居性、公共服务等方面表现越好,人口越容易流入,城市的高房价越有需求面支撑。

反映到不同城市的房价水平差异上,也是如此,小城市房价较低,大城市则截然不同,政府想控制却很难控制住。

具体到每个城市的房价变化,同样可以从楼市需求和供给两个角度去看。

需求端:人口流向大城市、大都市圈集聚。以鹤岗为例的东北地区,人口流出较多。

人口流出,一般说的是农民工和非城市户籍人口,但近些年东北人口流出的一个特殊现象是,高学历高技能人才流失,而这部分人的买房能力相对更高。也不排除一部分人在东北内部流动,但肯定是往东北的大城市流入。

供给端:部分小城市的楼市调控没有那么严,甚至因为大城市的限购限价的政策,一部分需求被引到了三四线小城市,甚至由于当地政府和开发商不够理性,可能导致了房地产市场供给在短期内出现较快增加。

那么,这些城市人口流失严重,买房需求降低,供应又在增加,两者相叠,未来房价下跌是正常的。

当我们说房地产泡沫时,未必房价高就代表泡沫严重,更重要的是看房价有没有需求来支撑。

可以用房价租金比(房子总价除以每月租金)来测算,比值越高,代表泡沫越严重。比如前段时间的廊坊,房价租金比将近1800,意味着泡沫较为严重。

从这个角度,一些没有实体经济、购房需求支撑的偏远城市,走向“日本化”的可能性还是存在的。

付一夫 苏宁金融研究院高级研究员。

决定一个城市发展前景的关键因素是产业和人才,而这些也在相当程度上决定了城市房价的未来走势。

例如,海南三亚、云南丽江、广西北海等地也算小城市,但房价绝不会出现“全面日本化”趋势,因为旅游产业极为发达,会持续获得外来人口青睐,房价自然不会暴跌。

真正可能“日本化”的是那些传统产业占据主导的小城市,比如资源型城市等。

反观大城市,由于聚集着成熟的产业与庞大数量的人口,前景无须担心。

由于城市发展日趋饱和,土地供应越来越少,户籍制度放开促使人口流入,从长期看房价或将会继续上涨。

当前大城市房价的绝对水平已经很高了,而居民增收速度很难赶得上房价上涨速度,确实有向香港靠拢的可能,即“表面上看光鲜靓丽,实则贫富撕裂,买不起房的年轻人越来越没有出头日,那些早上车的人,轻轻松松就拉开代际鸿沟。”。

不过,国家反复强调并加以调控,未来大城市的房价会逐渐向理性回归,而不是像前些年那般“疯涨”。

评论

相关推荐