楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”

河内5分彩官网 2019年04月19日 09:15:26 阅读:217 评论:0

楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”�����。

每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶����。

3~4月�������,是房企2018年年报集中发布期����。年报可以看作是上市公司业绩的生命线�������,可如实地反映房企的运营情况�������,同时�������,也往往会披露房企未来的发展方向或目标����。

作为资金密集型行业�����,资金链对于房企而言至关重要������。2019年�����,房地产企业的债务将迎来到期高峰������。但是随着去年融资渠道的收紧�����,诸多房企在境内的发债受到了影响�����,而境外发债的成本进一步走高������。如果回款与投资未能及时跟上�����,未来3年间�����,房企的资金面显然会面临更大的压力������。

《每日经济新闻》记者通过对部分典型上市房企年报的研讯���,分析2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的后果���,试图提供一个行业的观察视角���,厘清在短债密集到期之时���,房企的应对����、处置方式以及后续的影响���。

这是房地产行业最好的时代����,或许也是最坏的时代���。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后����,不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷����,在盈利与规模上都上了一个台阶���。

在过去的这一年����,由于市场环境的变化����,一些激进的房企在调控与融资的重压下����,也短暂地面临了资金的“阵痛”——与之随行的是净负债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑����。因而多数遇到危机的房企����,不得不通过引入战投��� ��、变卖资产等方式来渡过难关����。

冰与火之间������,折射出房地产行业当下的发展趋势����。2019年������,很多房企开始把资金安全放置于首位������,在抓紧回款����、促进销售等方面狠下功夫������,将“现金为王”当作第一信条����。

“现金为王”的考量��� ��。

对于房地产这个资金密集型的行业来说���,现金流的重要性不言而喻���,尤其是在行业整体下行的背景下更是如此���� 。

当下�����,行业整体的负债率已经涨至高位���� 。Wind数据显示�����,A股上市的131家房企中�����,2018年第三季报负债合计7.89万亿元�����,较2017年年底的6.6万亿元�����,增长19.5%���� 。

另一个方面�����,房地产行业的净利润率出现了一定程度的下调����。据中原地产研究中心数据�����,76家已经发布2018年年报的房企中�����,A股房企净利润率平均为11.9%�����,相比2017年平均12.1%有所下降����。

负债率高企而利润率走低���,诸多房企采取了相应的措施���,比如���,更加强调“现金为王”����。在万科2018年的业绩推介会上���,针对公司负债有所上升的问题���,万科首席财务官孙嘉提出���,万科的运营模式是现金为王�������、现金流为基础的管理模式���,公司自始至终希望保持稳健的负债水平����。

据《每日经济新闻》记者了解�������,一些大型房企在今年开年之后即开始了“抢收计划”与“去库存计划”�������,其背后都显示出以现金流为基础的目标导向����。

典型的如泰禾����,在开年之后就发起了“1号抢收计划”����,最终带来10000组来访����,实现单月认购50亿元����,为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力����。

另一家龙头房企也在梳理各个城市公司去化较差����、投资收益率较低的项目�����,发起了“去库存”的计划�����,并定期考核各个一线公司的完成情况��。“对于未来�����,我们已经很谨慎了��。”一名此房企的内部人士告诉《每日经济新闻》记者��。

“过去几年����,货值驱动下����,不少房企规模快速增长的同时����,库存也剧增�������。减少库存����,快速回笼资金是每家房企都在努力干的事情����,资金链紧张的会显得更加迫切�������。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强分析认为�������。

而在另一个衡量房企投资力度的指标上�������,基本面也正在向着更稳健的方向发展���。在此前行业加杠杆的大背景下�������,多数房企经营活动所产生的现金流净额均为负数�������,而今年有不少房企这一指标均已回正�������,例如万科����� 、泰禾等���。

中指院的数据也指出�������,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元�������,相比上年提升显著����。

窗口期融资的危与机������。

虽然房地产市场的基本面没有变化���,但今年以来融资方面对于房企发债仍然有所放开����� �。克而瑞数据显示���,今年3月���,85家典型房企的融资总额为1204.7亿元���,环比上升18.5%���,同比增长13.7%����� �。

融资成本上也处于较低的水平������。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间������,境内发债成本多在5%以内;单月来看������,2019年3月房企境外债券融资成本6.77%������,达到2018年下半年以来的最低值������。

这意味着����,无论是从规模还是成本两个指标来看����,目前都是发债的一个窗口期����,尤其是在大量短债即将到期的情况下����,许多房企发债的主要目的都是“借新还旧”����。

例如� ���,恒大于4月15日公布的增发10亿美元优先票据� ���,恒大即表示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作资本支出� ���,剩余部分用作一般公司用途�� ���。

又如�����,3月1日�����,雅居乐公告�����,已于2月28日发行于2022年到期 ����、5亿美元 ����、利率6.7%的优先票据�����,所得款项用于为若干现有负债再融资� ���。

协纵策略管理集团创始人黄立冲向《每日经济新闻》记者分析指出�����,对于很多房企而言�����,在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”�����,因为此前发过很多美元债如今没有足够资金偿还�����,所以趁市场氛围还可以的时候继续发债�����。

一名承接房企发债业务的人士也指出������,目前发债是一个比较好的时机������,利率方面有一些空间������,“当然一些资金需求比较强烈的房企������,利率稍高点也能接受”���。

但是在楼市企稳的背景下����,如果其他的经营指标没有进行合格的管控����,高息债对整体资金链的风险仍不得不警惕������。“高息债本身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了����,因而才会寻求高利息������。”一名不愿具名的地产分析师指出������。

因而在这种背景下���,频密发债的企业仍应该在回款与销售计划上发力���,毕竟这是最不需要成本的资金���。“加速回笼资金�����、短平快地去库存���,这是比较稳妥的做法���。”上述分析师表示���。

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